Mietvertrag

Die wichtigste Grundlage zwischen Mieter und Vermieter

Der Mietvertrag ist die wichtigste Geschäftsgrundlage zwischen Mieter und Vermieter. Ein Fehler, den viele Eigentümer dabei begehen, ist auf einen standardisierten Vertrag zurückzugreifen. Dieser kann jedoch individuelle Wünsche und Interessen nicht abdecken. Nicht selten finden auch unwirksame Klauseln ihren Weg in den Mietvertrag, die nachteilig für den Vermieter ausfallen könnten. Es gilt also, sich nicht nur Zeit für die Formulierung zu nehmen, sondern sich auch Tipps von Experten zu holen. So wird garantiert, dass Ihr Mietvertrag hieb- und stichfest ist.

Was Sie zum Thema Mietvertrag wissen müssen

Was Sie zum Thema Mietvertrag wissen müssenEtwa drei Millionen Mietverträge werden pro Jahr in Deutschland abgeschlossen. Dabei greifen fast alle privaten Vermieter auf einen der zahlreich verfügbaren Formularmietverträge zurück, die entweder online auf vielen Plattformen kostenlos oder offline in jedem gut sortierten Schreibwarengeschäft erhältlich sind. Die meisten dieser Verträge schmücken sich mit hochtrabenden Bezeichnungen wie Einheitsmietvertrag und sehen inhaltlich und formal richtig aus – sind es aber in den meisten Fällen nicht.
Trotz des Vorteiles der Arbeitserleichterung entsprechen sie in der Regel leider nur selten den gesetzlichen Anforderungen und sind somit anfechtbar. Das heißt, dass einzelne darin enthaltene Regelungen auf den zweiten Blick keine Gültigkeit haben oder im schlimmsten Fall sogar der gesamte Vertrag unwirksam ist. Des Weiteren ändert sich die Gesetzeslage und es werden weitere Regelungen in den Mietvertrag aufgenommen. Hier gelangen Sie zu den Änderungen Mietvertrag 2015.

Ein weiterer folgenschwerer Nachteil standardisierter Mietverträge ist, dass sie als allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) gelten. Das bedeutet, dass an diese Verträge seitens des Gesetzgebers schärfere Bedingungen gestellt werden. Grund dafür ist, dass AGB (vorformulierte Vertragsbedingungen) nicht individuell zwischen Mieter und Vermieter ausgehandelt, sondern einseitig vom Vermieter gestellt werden. Somit ist der Mieter aufgrund seiner schwächeren Position meist nicht in der Lage, einzelne Regelungen mitzubestimmen. Deswegen sind Formularmietverträge von vornherein so ausgestaltet, dass der Mieter nicht unangemessen benachteiligt wird. Ist dies trotz vorformulierter Vertragsbedingungen der Fall, wie zum Beispiel unsachgemäßer Klauseln oder Unwirksamkeit unangemessener Benachteiligungen und unverständlicher Bestimmungen, wird der Vertrag nichtig. Die Folge ist, dass die meist mieterfreundlichen gesetzlichen Regelungen zum Zuge kommen.

Ob allerdings ein Individualvertrag die bessere Lösung für Vermieter ist? Auch ein solcher unterliegt strengen Maßstäben. Es reicht zum Beispiel bei Weitem nicht aus – wie oft fälschlicherweise angenommen wird – einen standardisierten Vertrag einfach umzuschreiben und anzupassen. Entscheidend ist vielmehr die Kennzeichnung jener Klauseln, die mit dem Mieter individuell ausgehandelt wurden.

Expertenrat

Tipp: Als Vermieter Experten zu Rate ziehenLassen Sie sich in Sachen Mietvertrag von Experten beraten: Beispielsweise helfen hier Anwälte, Vermieter-Verbände oder Ihre Hausverwaltung. Langfristig gesehen ist dies die günstigere Variante, die viel Ärger ersparen kann. Sie haben auch die Möglichkeit, Einheitsmietverträge durch Individualvereinbarungen zu ergänzen. Jedoch sollten Sie hierbei Expertenraten unbedingt einholen; denn Vertragsklauseln können durch Ergänzungen oder Änderungen nichtig beziehungsweise ungültig werden.

Unwirksame Klauseln im Mietvertrag

Entspricht eine vertragliche Regelung nicht den gesetzlichen Anforderungen in Bezug auf Form oder Inhalt, ist sie unwirksam. Das gilt auch, wenn hierdurch zwingende gesetzliche Vorschriften zu Ungunsten des Mieters abgeändert werden. Solche nichtigen Klauseln lassen sich in aller Regel auch nachträglich nicht berichtigen. Hierbei gelten dann die – für Mieter meist günstigeren – gesetzlichen Bestimmungen. Dies gilt auch bei unklaren oder widersprüchlichen Klauseln sowie Lücken im Mietvertrag, die automatisch zu Lasten der Vermieter gehen.

Vertragstypen

Standardmietvertrag

Der Standardmietvertrag wird auf unbefristete Zeit zwischen Vermieter und Mieter abgeschlossen und kann unter bestimmten Voraussetzungen und unter Einhaltung bestimmter Fristen von beiden Seiten gekündigt werden. Eine Mieterhöhung ist dabei grundsätzlich möglich, allerdings nur im gesetzlich festgelegten Rahmen. Dieser sogenannte unbefristete Mietvertrag wird in der Praxis mit Abstand am häufigsten abgeschlossen. Allerdings gibt es auch andere Varianten, die sich in wichtigen Punkten von ihm unterscheiden. Bei der Überreichung eines Mietvertrages ist meist die Hausordnung beigefügt.

Ein Mietvertrag muss nicht schriftlich abgeschlossen werden. Ebenso gültig und rechtskräftig ist ein mündlicher Vertrag. Allerdings haben nicht schriftlich fixierte Mietverträge den entscheidenden Nachteil, dass getroffene Vereinbarungen im Zweifel nicht oder nur sehr schwer beweisbar sind. Daraus folgt wiederum, dass gesetzliche Bestimmungen zugunsten der Mieter zum Tragen kommen. In diesen Fällen müssen Mieter beispielsweise weder eine Nebenkostenabrechnung begleichen noch Schönheitsreparaturen durchführen.

Schriftform

Halten Sie Vereinbarungen immer schriftlich fest. So lassen sich – im Sinne beider Vertragsparteien – Unstimmigkeiten schnell beseitigen und Missverständnisse vermeiden.

Befristeter Mietvertrag

Ein befristeter Mietvertrag endet automatisch zu dem im Vertrag festgelegten Termin, ohne dass es einer Kündigung seitens einer Vertragspartei bedarf. Der Mietvertrag kann während der vereinbarten Mietdauer weder vom Mieter noch vom Vermieter gekündigt werden. Einzige Ausnahme bildet die fristlose Kündigung.

Seit der Mietrechtsreform im Jahr 2001 sind nur noch qualifizierte Zeitmietverträge erlaubt, bei denen der Grund für die Befristung schriftlich genannt werden muss. Gründe für die zeitliche Befristung können sein: 

  • Nutzung für den Eigenbedarf.
  • Erhebliche Abriss-, Umbau- oder Instandsetzungsmaßnahmen, die das Fortführen des Mietverhältnisses unmöglichen machen oder stark erschweren würden.
  • Vermietung an einen Angestellten.
  • Zum Beispiel ist ein Untermietvertrag meist befristet.

Zusätzlich zum Grund der Befristung müssen Vermieter auch eine detaillierte Erklärung abgeben, wie zum Beispiel wer einzieht oder was umgebaut werden soll, damit das der Mieter bei Fristablauf überprüfen kann. Um Missverständnisse bezüglich der Befristung oder des Befristungsgrundes zu vermeiden, muss ein Zeitmietvertrag immer schriftlich abgeschlossen werden. Wird der Vertrag mündlich geschlossen, ist er zwar gültig, allerdings entfällt in diesem Fall die Befristung.

Staffelmietvertrag

Da eine Miete nicht grundlos erhöht werden kann und dafür zahlreiche Vorschriften eingehalten werden müssen, wählen viele Vermieter die einfachere Alternative: den Staffelmietvertrag. Dieser kann befristet oder unbefristet abgeschlossen werden. Allerdings bedürfen beide Formen einer besonderen Vereinbarung hinsichtlich der Miethöhe, die die Zeitpunkte der automatischen Mieterhöhung festlegt. Ein zusätzliches Verfahren ist nicht notwendig, allerdings müssen dafür folgende Formvorschriften erfüllt sein:

  • Der Zeitraum zwischen zwei aufeinanderfolgenden Mieterhöhungen muss mindestens ein Jahr betragen.
  • Der Zeitpunkt der Mieterhöhungen muss im Mietvertrag genau benannt werden. Ebenso der Betrag der Erhöhung beziehungsweise die Höhe der neuen Miete. Der Betrag muss jeweils in Euro angegeben werden; eine Prozentangabe ist unzulässig.
  • Die Vereinbarung muss schriftlich erfolgen.

Wird gegen einen oder mehrere Punkte verstoßen, ist der Staffelmietvertrag ungültig. In diesem Fall muss der Mieter die Erhöhung nicht bezahlen. Die Mieterhöhung ist auch dann ungültig, wenn aus ihr eine unzulässige Mietpreiserhöhung resultiert.

Kappungsgrenze

Tipp: Kappungsgrenze und Verordnung beachtenDie sogenannte Kappungsgrenze gilt bei einem Staffelmietvertrag nicht. Das bedeutet, der Vermieter muss sich nicht an die Begrenzung halten, dass eine Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren 20 Prozent der Ausgangsmiete nicht übersteigen darf.

Bei der Kündigung eines Staffelmietvertrages muss zwischen befristetem und unbefristetem Vertrag unterschieden werden. Unbefristet: Beide Vertragsparteien können im Rahmen der gesetzlichen Fristen kündigen. Befristung: Keine Partei kann kündigen; es sei denn fristlos oder nach einer Mietdauer von vie Jahren. Hier tritt seitens der Mieter ein Sonderkündigsrecht in Kraft, acuh wenn ein längerer Kündgungsausschluss vereinbart wurde. 

Ein Staffelmietvertrag birngt für den Vermieter zwar Vorteile, allerdings ist zu bedenken, dass Mieterhöhungen während der Vertragslaufzeit bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder aufgrund Modernisierungen bei diesem Vertragstyp ausgeschlossen sind. 

Pflichtangaben für Mietverträge

Tipp: Pflichtangaben im Mietvertrag beachtenFür die Wirksamkeit von Mietverträgen, sind lediglich folgende vier Angaben Voraussetzung:
→ Name und Anschrift der Vertragsparteien
→ Bezeichnung des Mietgegenstandes
→ Beginn des Mietverhältnisses
→ Miet- und Nebenkostenhöhe