Hausverwaltung

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hausverwaltung.net: Personalisierte Dienstleister-Suche mit praktischen Anleitungen

Sie sind Immobilienbesitzer und auf der Suche nach einer Hausverwaltung. Doch wo und wie finden Sie einen Hausverwalter, der Ihren Vorstellungen entspricht und Sie objektiv berät? Wer versichert Ihnen, dass Sie mit der Hausverwaltung oder einem Reinigungsdienst gut beraten sind? Sie wissen sicher: Es bedarf andauernder Bemühungen, um den Wert der Immobilie zu erhalten und das Objekt vor Substanzverlust und Verfall zu bewahren.Hierzu benötigen Sie eine qualifzierte Hausverwaltung und weitere Dienstleister, denn alleine ist das alles auch nicht zu bewältigen 

Auf diesem Portal finden Sie alle Dienstleister rund um das Verwalten und Erhalten von Immobilien. Das Herzstück der Seite bildet die Suche, die Ihnen die gewünschten Dienstleister am gewählten Ort auf einen Blick anzeigt. So können Sie jederzeit nach Bedarf Dienstleistungen aus den Rubriken Hausverwaltung, Gebäudereinigung, Hausmeisterservice, Haushaltsauflösung und Winterdienst in ganz Deutschland abrufen, vergleichen und kontaktieren.

Zusätzlich können Sie sich auf den informativen Ratgeberseiten rund um die Immobilienverwaltung informieren und finden hilfreiche Tipps oder praktische Checklisten und Anleitungen: Worauf ist bei der Suche nach speziellen Diensteleistern zu achten? Wieviel kostet eine gesuchte Dienstleistung? Welche Dienstleistungen gibt es und welche benötigen Sie?

Das Portal soll Eigentümer und Mieter bei der Beantwortung komplexer Fragestellungen unterstützen sowie mit der Zeit erweitert und vervollständigt werden. Willkommen sind Ihre Anregungen und Wünsche, um Ihnen den Alltag zu erleichtern und Zeit, Ärger und Kosten einzusparen. 

Bei unseren Partnern achten wir auf Qualität, Kompetenz, Beratung und Referenzen – auch Sie als Dienstleister dürfen sich Ihren potenziellen Kunden und Auftraggebern vorstellen und das Portal nutzen, um Ihre Dienste anzubieten! 

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Was leisten Hausverwaltungen?

Hausverwalter im Gespräch

Im Allgemeinen kümmern sich Hausverwaltungen für Eigentümer um die kaufmännische, technische und rechtliche Bewirtschaftung von Immobilien und Grundstücken gemäß Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Dabei wird zwischen Mietverwaltung, die WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft)-Verwaltung und Sondereigentumsverwaltung unterschieden. 

Der wesentliche Unterschied besteht darin, dass bei einer Mietverwaltung das Hauptaugenmerk auf dem Objekt – meist Wohn- oder Gewerbeanlagen – sowie den Mietern liegt und bei einer WEG-Verwaltung auf der Verwaltung des gemeinsamen, unteilbaren Eigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sondereigentum besteht, wenn gemeinsames Eigentum vertraglich so beschränkt werden kann, dass ein Alleineigentum an einer bestimmten Wohnung (Sondereigentum) entsteht.

Übergreifend haben Verwalter die Aufgabe, sowohl Eigentümer als auch Mieter professionell zu beraten und zu betreuen.

Betrachtet man die rechtlichen und administrativen Aufgaben von Hausverwaltungen genauer, stellt man schnell fest, dass man wohl mit der Verwaltung in Eigenregie schnell überfordert sein könnte. Daher ist man als Eigentümer mit einer professionellen Verwaltung sehr gut beraten. 

Die einzelnen Aufgaben einer Hausverwaltung lassen sich insbesondere den drei Kategorien 'kaufmännisch', 'technisch' und 'rechtlich' zuordnen:

KaufmännischTechnischRechtlich
Regelung der Bezahlung anfallender Kosten Umsetzung von Beschlüsses der Wohnungseigentümer Informationspflicht über Rechtsstreitigkeiten
Beauftragung und Bezahlung von Dienstleistungen (Abfall, Strom, Wasser, etc.) Einberufung und Abhalten von Eigentümerversammlungen Prüfung monetärer Vorgänge auf Richtigkeit und Effizienz (Versicherungskosten usw.)
Betrieb und Kontrolle von Einrichtungen (z. B. Aufzug) Wohnungsabnahmen und Neuvermietung Eintreibung und Überwachung von regelmäßigen Zahlungen (z. B. Hausgeld)
Erstellen eines jährlichen Wirtschaftsplanes Kontrolle/Überwachung von Dienstleistern (z. B. Gartenpflege) Gerichtliche und außergerichtliche Geltendmachung von Ansprüchen
Erstellung der jährlichen Nebenkostenabrechnungen Durchführen/Kontrolle von Instandhaltungsmaßnahmen (Wartung, Inspektion, Instandsetzung) Durchführung von Rechtsgeschäften und Rechtshandlungen
Regelmäßige Abrechnung in vereinbarten Intervallen gegenüber den Eigentümern Durchführen von Modernisierungen, meist nach Rücksprache mit den Eigentümern Verwaltung und Anpassung des Mietzinses (bei Mietverwaltungen)
andere kaufmännische Aufgaben (unter anderem die Prüfung und die Optimierung von Energielieferverträgen)    
 

Die genauen Aufgaben und Pflichten eines Hausverwalters erfahren Sie auf der Seite Hausverwalter.

Betriebskostenabrechnung

Eine der wichtigsten Aufgaben einer Hausverwaltung ist die Aufstellung von Wirtschaftsplan sowie dessen Jahresabrechnung für die Eigentümer oder Mieter. Der Wirtschaftsplan wird immer von einer Eigentümergemeinschaft durch Stimmenmehrheit verabschiedet.

Die Jahresabrechnung besteht aus zwei Teilen: Gesamt- und Einzelabrechnungen. Die Gesamtabrechnung enthält die Zusammenstellung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben des gesamten Wirtschaftsjahres für das Objekt der Eigentümer. Aus der Einzelabrechnung ergibt sich dagegen die verbindliche Beitragsverpflichtung für jeden einzelnen Eigentümer.

Die Gesamtabrechnung ist die Grundlage für die Eigentümer zur jährlichen Abrechnung der Heiz- und Betriebskosten (= Nebenkostenabrechnung) mit den Mietern. Aus der Jahresabrechnung werden die umlagefähigen Betriebskosten anhand so genannter Verteilerschlüssel auf die jeweiligen Mieter festgelegt und dann die Bruchteile addiert. Die Summe stellt das Ergebnis einer Nebenkostenabrechnung dar.
 
Von der Jahresabrechnung zur Nebenkostenabrechnung

*Enstehung der Abrechnungen: von der Jahresabrechnung zur Nebenkostenabrechnung 

 

Eine Abrechnung für Eigentümer besteht immer aus zwei Teilen: Gesamtabrechnung und Einzelabrechnungen

EinzelabrechnungGesamtabrechnung
Tatsächliche Einnahmen und Ausgaben Einzahlungs- und Auszahlungsart
Anfangs- und Endbestand der Bankkonten Gesamtbetrag in €
Entwicklung und Bestand der Instandhaltungsrückstellung Kostenverteilungssystem
Forderungen der WEG aus rückständigen Beiträgen zur Instandhaltungsrückstellung Die Anteile der Eigentümer
Für die Abrechnung mit Mietern stehen zwei Möglichkeiten zur Verfügung: Entweder die Hausverwaltung übernimmt diese Aufgabe mit oder die Vermieter rechnen direkt mit ihren Mietern ab.  

Abrechnung prüfen

Miethaus Bevor die Abrechnung einer WEG über den Wirtschaftsplan beschloßen wird, sollte sie vom Verwaltungsbeirat (sofern dieser existiert) geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden, um vermeidbare Fehler und Unklarheiten auszumerzen.

Wie Sie Abrechnungen auf Inhalt und Form überprüfen, können Sie bei Nebenkostenabrechnung prüfen nachlesen.

Was kosten Hausverwaltungen?

Die Preise von Hausverwaltungen können stark variieren – sie sind von einer ganzen Reihe von Kriterien abhängig. Grundsätzlich können Wohnungseigentümer mit einer monatlichen Kostenpauschale von 20 € bis 40 € pro Wohneinheit kalkulieren. Zusätzlich erbrachte Leistungen von Hausverwaltungen, die individuell in den Verwaltungsvertrag aufgenommen werden, schlagen sich ebenfalls in den Kosten nieder. 

Eine Orientierungshilfe liefert eine Studie der Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft aus dem Jahr 2010. Daraus geht hervor, dass die Durchschnittspreise für Hausverwaltungen für das Verwalten von bis zu zehn Wohneinheiten bei 19,06 € bis 23,56 € pro Wohnung und Monat liegen, in größeren Anlagen mit mehr als 100 Einheiten bei 17,24 € bis 20,14 €.

Nicht nur auf den Preis achten

Spardose Nicht ausschließlich, aber zu Teilen lässt sich die Qualität einer Hausverwaltung an den Preisen ablesen. Aktuell liegen diese im Durchschnitt bei 30 € pro Wohneinheit und Monat.

Vorsicht ist geboten, wenn eine Hausverwaltung ein sehr viel günstigeres Angebot macht!

Kriterien für die Auswahl eines guten Immobilienverwalters

  • Mindestanforderungen
    • Vermögensschadenhaftpflichtversicherung von mind. 100.000 €
    • Einwandfreies polizeiliches Führungszeugnis
    • Steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung
  • Örtliche Nähe zum Objekt
    Eine Hausverwaltung, die ihr Büro in der Nähe des Verwaltungsobjektes hat, ist vorteilhaft; ebenso, wenn die Bürozeiten der Hausverwaltung auch zum Teil außerhalb der normalen Geschäftszeiten liegen. Eine Rufbereitschaft gehört bei guten Hausverwaltungen zum Standard.
  • Ausbildung
    Eine gute, allerdings nicht gesetzlich geforderte Ausbildung als Kaufman oder Immobilienfachwirt sollte eine Grundvoraussetzung eines jeden Hausverwalters sein. Ein Pluspunkt sind spezielle Fortbildungen, die in der Regel mit Zertifikaten bestätigt werden. Lassen Sie sich diese gegebenenfalls vorlegen.
  • Verbandsmitgliedschaft
    Ein weiteres Merkmal für gute Qualität einer Hausverwaltung ist die Mitgliedschaft in einem Immobilienverband, wie z. B. der Immobilienverband Deutschland (IVD). Denn ein derartiger bescheinigt einer Hausverwaltung, dass sie gewisse Mindeststandards erfüllt. Sie wiederum gelten als Voraussetzung dafür, dem Verband überhaupt beitreten zu dürfen.
  • Referenzen
    Fragen Sie die Hausverwaltung nach Referenzobjekten oder deren Verwaltungsbeiräten, die Sie bei Bedarf kontaktieren können.
  • Vertrag mit der Hausverwaltung
    Verträge mit Hausverwaltungen können grundsätzlich frei ausgehandelt werden. Verlassen Sie sich nicht auf Vordrucke der Hausverwaltung selbst, sondern studieren und vergleichen Sie vorab Mustervertäge. Den Vertrag des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter e.V. ist hier abrufbar.

Vorteile einer Hausverwaltung

Die Beauftragung einer Hausverwaltung spart nicht nur Zeit und Geld, sondern bringt weitere wesentliche Vorteile mit sich.

Handwerker

  • Individueller Service und persönliche Beratung direkt am Ort der Immobilie
  • Sie werden informiert und müssen nicht selbst den Überblick beahlten
  • Hausgeld- oder Betriebskostenabrechnungen
  • Vorbereitung, Organisation und Durchführung von Eigentümerversammlungen
  • Organisation von Beschlüssen der Eigentümer
  • Durchführung von Mahn- und Klagewesen
  • Planung, Organisation und Überwachung von Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
  • Zusammenarbeit mit Rechtsanwälten und Notaren sowie oft auch Steuerberatern
  • Vermittlung und Organisation von Dienstleistungen wie Hausmeisterservice, Gartenpflege oder Treppenhausreinigung

Ansprechpartner einer Hausverwaltung weisen gute Kenntnisse in allen wirtschaftlichen, technischen und juristischen Fragen rund um Immobilien auf. In dieser Funktion haben sie meist eine kaufmännische Ausbildung für Immobilen- und Wohnungswirtschaft oder ein Studium der Immobilienfachwirtschaft absolviert. Mittlerweile gibt es auch spezielle Studiengänge für Facility Management.

 

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